Leistungsbeschreibung im Ausbau: praktische Checkliste für kleine Betriebe

Was ist eine Leistungsbeschreibung im Ausbau?

Die Leistungsbeschreibung oder der Leistungsumfang beschreibt schriftlich, was dein Betrieb zum vereinbarten Preis ausführt.

Sie sollte in einfachen Worten beantworten:

Welche Arbeiten führen wir wo aus, welche Materialien sind berücksichtigt und was gehört ausdrücklich nicht zum Preis?

Die Leistungsbeschreibung kann Teil des Angebots sein oder als Anhang zu deinen Vertragsunterlagen laufen. Wichtig ist, dass klar drinsteht:

• welche Leistungen dein Betrieb übernimmt;
• welche Materialien du stellst;
• welche Materialien der Auftraggeber liefert;
• welche Arbeiten nur gegen zusätzliche Kalkulation ausgeführt werden.

So müssen sich Kunde, Hauptunternehmer und Nachunternehmer später nicht auf Erinnerungen, Nachrichten oder Telefonate verlassen. Beide Seiten können prüfen, was in der freigegebenen Fassung stand.

Für kleine Handwerks- und Renovierungsbetriebe ist das besonders wertvoll. Oft erledigt eine Person die Besichtigung, das Aufmaß, das Angebot, die Baustellenorganisation und am Ende auch die Abrechnung.

Wo die Probleme meistens anfangen

Streit entsteht selten wegen einer perfekt beschriebenen Position. Er entsteht dort, wo etwas nur mündlich besprochen wurde oder im Angebot zu allgemein steht.

Typische Situationen:

• der Kunde geht davon aus, dass nach dem Fliesenlegen auch alle übrigen Wandflächen gestrichen werden;
• ein Nachunternehmer meint, das Abschlagen des alten Putzes sei nicht Teil seines Auftrags;
• im Preis ist das Heraustragen des Bauschutts enthalten, aber nicht Container und Entsorgung;
• der Kunde erwartet Zusatzleistungen, weil im Gespräch von einer kompletten Badsanierung die Rede war;
• nach dem Rückbau zeigt sich, dass Wände deutlich stärker gespachtelt werden müssen als bei der Besichtigung erkennbar war.

Beispiel Küche: Im Angebot steht nur:

Küchensanierung. Material bauseits.

Während der Ausführung zeigt sich, dass die Wände großflächig geglättet werden müssen, die komplette Küche gestrichen werden soll und alte Möbel sowie Fliesenabfälle entsorgt werden müssen. Der Kunde sieht das als Teil der Sanierung. Du siehst nicht kalkulierte Zusatzleistungen.

Besser ist ein klarer Ausschluss von Anfang an:

Der Preis umfasst nicht das Malern der gesamten Küche, nicht das vollflächige Ausgleichen der Wände außerhalb der entfernten Fliesenflächen und nicht den Abtransport von Möbeln oder Bauschutt.

Dann weiß der Kunde, was die Summe abdeckt. Wenn neue Wünsche kommen, hast du einen konkreten Bezugspunkt für ein Nachtragsangebot.

Was eine gute Leistungsbeschreibung enthalten sollte

Der Text muss kein langer Vertrag sein. Für kleine Aufträge reichen oft ein bis zwei Seiten, wenn die wichtigsten Punkte sauber erfasst sind.

Am besten orientierst du dich an deiner Kalkulation. Wenn dein Angebot nach Räumen, Bauabschnitten oder Gewerken gegliedert ist, sollte die Leistungsbeschreibung gleich aufgebaut sein. So erkennst du schnell, ob jede beschriebene Leistung auch im Preis steckt und ob jede kalkulierte Position beschrieben wurde.

1. Auftragsdaten

An den Anfang gehören:

• Bezeichnung des Auftrags, zum Beispiel Badsanierung, Musterstraße 5, 2. OG;
• Adresse der Baustelle;
• Daten des Auftraggebers;
• Daten deines Betriebs;
• Datum der Erstellung;
• Versionsnummer.

Die Versionsnummer ist praktisch, sobald sich nach einer weiteren Besprechung, einer Materialänderung oder einer Plananpassung etwas ändert. Dann ist klar, welche Fassung aktuell ist.

2. Kurze Projektbeschreibung

Danach folgt ein kurzer Überblick.

Beispiel:

Komplettsanierung eines Badezimmers mit ca. 3,5 m² Grundfläche in einer Wohnung im Mehrfamilienhaus. Enthalten sind Rückbau der vorhandenen Sanitärobjekte und Fliesen, Anpassungen an Leitungen innerhalb des Badezimmers, Untergrundvorbereitung, Fliesenarbeiten, Sanitäreinbau und zweifacher Anstrich der Decke.

Dieser Absatz gibt dem Kunden ein Bild vom Projekt. Details zu Mengen, Einheiten, Materialien und Preisen folgen in den einzelnen Abschnitten.

3. Leistungen nach Raum, Abschnitt oder Gewerk

Die Beschreibung sollte genau so gegliedert sein wie das Angebot. Wenn du Demontage, Sanitär, Elektro, Fliesen und Montage getrennt kalkulierst, nutze dieselben Überschriften.

Beispiel Bad:

Demontage

• Ausbau von Wanne oder Dusche, Waschtisch, WC und Armaturen;
• Entfernen der Wand- und Bodenfliesen im Bad;
• Tragen des Bauschutts bis zum mit dem Auftraggeber vereinbarten Sammelplatz.

Sanitärinstallation

• Herstellen der Wasser- und Abwasseranschlüsse nach abgestimmtem Grundriss;
• Montage eines Vorwand- oder Unterputz-Spülkastens, sofern im Angebot enthalten;
• Anschließen der im Angebot genannten Sanitärobjekte.

Elektroinstallation

• Herstellen von zwei Lichtauslässen;
• Herstellen von zwei Steckdosen;
• Montage von Schaltern, Steckdosen und Leuchten, die der Auftraggeber liefert.

Untergrund und Fliesen

• Vorbereitung von Wand- und Bodenflächen im im Angebot beschriebenen Umfang;
• Abdichtung der Nassbereiche an den vereinbarten Stellen;
• Verlegen von Wandfliesen bis zur vereinbarten Höhe;
• Verlegen von Bodenfliesen auf der gesamten Badfläche;
• Verfugen und Silikonieren von Ecken und Anschlüssen.

Montage und Abschluss

• Montage von Waschtisch mit Unterschrank;
• Montage von WC, Armaturen und Duschabtrennung;
• Vorbereitung und zweifacher Anstrich der Decke;
• grobe Reinigung des Badezimmers nach Abschluss der Arbeiten.

Du musst nicht jeden Handgriff beschreiben. Der Text sollte aber klar zeigen, wo die im Preis enthaltene Leistung endet.

4. Mengen, Einheiten und Grundlage der Kalkulation

Wo du nach Fläche, Länge, Stück oder Punkten abrechnest, gehören Mengen und Einheiten dazu.

Beispiele:

• Wandfliesen verlegen - 24 m²;
• Decke streichen - 4 m²;
• Steckdosen montieren - 3 Stk.;
• Wasser- und Abwasseranschlüsse herstellen - 4 Punkte;
• Sockelleisten montieren - 28 lfm.

Beschreibe außerdem, was in einer Einheit enthalten ist. Untergrundvorbereitung kann nur Grundieren heißen. Sie kann aber auch Ausbessern kleiner Löcher und Spachteln bis zu einem bestimmten Umfang umfassen. Je genauer die Grundlage deiner Kalkulation ist, desto leichter kannst du später erklären, warum zusätzliche Arbeiten separat zu vergüten sind.

5. Materialien und Ausstattung

Der Satz Material bauseits reicht selten. Besser ist eine klare Aufteilung.

Beispiel:

• Materialien durch Auftragnehmer: Kleber, Fugenmörtel, Silikon, Spachtelmasse, Dübel, Schrauben und übliches Montagematerial.
• Materialien durch Auftraggeber: Fliesen, Armaturen, Sanitärkeramik, Badmöbel, Heizkörper und Leuchten.
• Fliesen: Feinsteinzeug 60 x 60 cm, gerader Verband, ohne Dekore, Mosaik oder aufwendige Zuschnitte.

Fliesenformat, Verlegeart, Ausstattung und Zustand des Untergrunds können Zeit und Kosten deutlich verändern. Solche Punkte sollten nicht nur mitgedacht, sondern aufgeschrieben werden.

Wenn du nach Plan arbeitest, nenne den konkreten Stand:

Fliesenlayout gemäß Planung des Auftraggebers, übergeben am 15. Mai 2026.

Lege auch fest, wann bauseitige Materialien vor Ort sein müssen. Fehlende Fliesen, Armaturen oder Möbel können den nächsten Abschnitt blockieren und den Termin verschieben.

6. Was im Preis enthalten ist und was nicht

Dieser Abschnitt verhindert viele Diskussionen. Schreibe nicht nur die enthaltenen Leistungen auf, sondern auch die wichtigsten Ausschlüsse.

Der Preis umfasst:

• Schutz der Laufwege im direkten Baustellenzugang;
• Ausführung der in den Abschnitten genannten Arbeiten;
• Tragen des Bauschutts bis zum vereinbarten Sammelplatz;
• grobe Reinigung des Arbeitsbereichs;
• Einsatz der im Angebot genannten Montage- und Hilfsstoffe.

Der Preis umfasst nicht:

• Malerarbeiten außerhalb des zu renovierenden Badezimmers;
• Änderungen an Installationen außerhalb des beschriebenen Bereichs;
• Kauf von Fliesen, Armaturen, Möbeln und Sanitärobjekten;
• Bestellung von Container, BigBag oder ähnlicher Entsorgungslösung;
• Abtransport und Entsorgung von Bauschutt;
• Umräumen von Möbeln in anderen Räumen;
• Fensterreinigung oder professionelle Endreinigung.

Besonders genau solltest du beschreiben:

• Ausgleich und Begradigung von Wänden und Böden;
• Schutz von Gemeinschaftsflächen im Treppenhaus und Flur;
• Tragen und Entsorgung von Abfällen;
• Umsetzen und Schützen von Möbeln;
• Anlieferung von Materialien;
• Arbeiten außerhalb der genannten Räume;
• Sanierung von Schäden, die erst nach dem Rückbau sichtbar werden.

Genau dort unterscheiden sich die Erwartungen von Kunden und Betrieben oft am stärksten.

7. Annahmen bei der Kalkulation

Ein Angebot entsteht auf Basis dessen, was du bei der Besichtigung sehen konntest. Verdeckte Leitungen, Hohlräume oder der Zustand unter alten Belägen lassen sich nicht immer sicher beurteilen.

Notiere deshalb wichtige Annahmen:

• nicht sichtbare Teile der Installationen müssen nicht komplett erneuert werden;
• es liegt keine Feuchtigkeit oder Schimmelbildung vor, die zusätzliche Sanierung erfordert;
• Wände und Böden benötigen keine stärkeren Putz- oder Spachtelarbeiten als kalkuliert;
• nach dem Rückbau werden keine größeren Schäden am Untergrund sichtbar;
• Strom und Wasser stehen während der Arbeiten zur Verfügung;
• der Auftraggeber ermöglicht Zugang zu den vereinbarten Zeiten;
• bauseitige Materialien sind vor Beginn des jeweiligen Abschnitts vorhanden;
• der Zugang zum Gebäude erlaubt Materialanlieferung und Abtransport.

Stellt sich später heraus, dass eine Annahme nicht stimmt, kannst du eine Zusatzkalkulation erstellen. Annahmen ersetzen aber keine sorgfältige Besichtigung. Sie beschreiben nur Punkte, die vorher nicht verlässlich prüfbar waren.

8. Termine und Pflichten des Auftraggebers

Die Leistungsbeschreibung muss keinen Bauzeitenplan ersetzen. Einige Eckdaten helfen trotzdem:

• geplanter Ausführungsbeginn;
• grobe Dauer der Arbeiten;
• wichtige Abschnitte wie Rückbau, Rohinstallation, Fliesen, Endmontage;
• Termin für die Bereitstellung von Materialien durch den Auftraggeber;
• Regelung des Zugangs zur Wohnung;
• Form der Bestätigung von Änderungen;
• mögliche Verzögerungen, die den Fertigstellungstermin beeinflussen.

Beispiel:

Die Ausführung dauert voraussichtlich ca. 15 Arbeitstage, vorausgesetzt, Fliesen, Armaturen und Ausstattung werden durch den Auftraggeber rechtzeitig vor dem jeweiligen Abschnitt bereitgestellt.

So sieht der Kunde, dass der Termin auch von seiner Mitwirkung abhängt.

9. Umgang mit Änderungen und Zusatzleistungen

Bei Renovierungen tauchen fast immer neue Wünsche oder nicht vorhersehbare Arbeiten auf. Wichtig ist, dass sie geordnet behandelt werden.

Eine einfache Regel:

1. Zusatzleistung kurz beschreiben.
2. Separaten Preis erstellen.
3. Auswirkung auf den Termin nennen.
4. Bestätigung des Auftraggebers vor Beginn einholen.

Mögliche Formulierung:

Leistungen, die in der freigegebenen Leistungsbeschreibung nicht aufgeführt sind, sowie Änderungen und Zusatzarbeiten aufgrund des bei der Ausführung festgestellten Zustands werden gesondert angeboten. Die Ausführung beginnt erst nach Bestätigung von Preis und gegebenenfalls Terminänderung durch den Auftraggeber.

So erledigst du Zusatzarbeiten nicht nur auf Zuruf und diskutierst sie erst bei der Schlussrechnung.

10. Freigabe des Leistungsumfangs

Am Ende braucht das Dokument eine klare Bestätigung. Das kann sein:

• Unterschrift unter Angebot und Leistungsbeschreibung;
• schriftliche Angebotsannahme per E-Mail;
• Freigabe in der verwendeten Software;
• eine andere vereinbarte Form.

Entscheidend ist, dass später nachvollziehbar bleibt, welche Version freigegeben wurde. Leistungsbeschreibung, Angebot und Vertrag sollten zusammenpassen. Dieser Artikel ist eine organisatorische Hilfe und keine Rechtsberatung.

Einfache Vorlage zum Kopieren

1. Auftragsdaten

Auftragsbezeichnung: Baustellenadresse: Auftraggeber: Auftragnehmer: Erstellungsdatum: Versionsnummer:

2. Projektbeschreibung

Kurze Beschreibung der Renovierung, der betroffenen Räume und der Hauptleistungen.

3. Leistungsumfang

Raum oder Abschnitt 1

• Leistung;
• Beschreibung des Umfangs;
• Menge und Einheit;
• besondere Vereinbarungen.

Raum oder Abschnitt 2

• Leistung;
• Beschreibung des Umfangs;
• Menge und Einheit;
• besondere Vereinbarungen.

4. Materialien durch Auftragnehmer

• Material;
• Material;
• Material.

5. Materialien durch Auftraggeber

• Material oder Ausstattungsgegenstand;
• Material oder Ausstattungsgegenstand;
• Material oder Ausstattungsgegenstand.

6. Preis umfasst

• vereinbarte Hauptleistungen;
• notwendige Nebenarbeiten;
• Schutzmaßnahmen;
• grobe Reinigung.

7. Preis umfasst nicht

• Leistungen außerhalb des beschriebenen Umfangs;
• Kauf bestimmter Materialien;
• Transport oder Entsorgung von Abfällen;
• Arbeiten in anderen Räumen;
• Beseitigung versteckter Schäden, die bei der Besichtigung nicht erkennbar waren.

8. Annahmen

• Zustand der Installationen;
• Zustand des Untergrunds;
• Zugang zur Wohnung;
• Bereitstellung der Materialien.

9. Termine

Geplanter Beginn: Voraussichtliche Dauer: Wichtige Abschnitte: Frist für Materialanlieferung durch Auftraggeber:

10. Änderungen während der Ausführung

Nicht enthaltene Leistungen, Kundenwünsche und Zusatzarbeiten aufgrund versteckter Zustände werden separat angeboten und vor Beginn bestätigt.

11. Bestätigung

Datum: Auftraggeber: Auftragnehmer:

Wie der Leistungsumfang bei Nachträgen hilft

Eine gute Leistungsbeschreibung bedeutet nicht, dass sich nichts ändert. Sie zeigt nur klar, was ursprünglich enthalten war.

Beispiel:

Im Preis nicht enthalten sind Änderungen an Wandpositionen außerhalb der freigegebenen Planung.

Wenn der Kunde während einer Wohnungsrenovierung eine Trockenbauwand versetzen möchte, kannst du ruhig erklären, dass dies eine Änderung des Leistungsumfangs ist.

Der Ablauf bleibt einfach:

1. Zusatzleistung beschreiben.
2. Preis und Einfluss auf den Termin kalkulieren.
3. Nachtragsangebot senden.
4. Erst nach Bestätigung starten.
5. Alte und neue Version ablegen.

Das ist klarer als Arbeiten nebenbei zu erledigen und den Aufpreis erst am Ende anzusprechen. Auch der Kunde sieht, welche Änderung welchen Mehrpreis verursacht hat.

Checkliste vor dem Versenden

Prüfe vor dem Versand:

1. Sind alle zugesagten Leistungen enthalten?
2. Ist bei jeder Position klar, wo und in welchem Umfang sie ausgeführt wird?
3. Passt der Text zu Positionen, Mengen und Preisen im Angebot?
4. Ist klar, welche Materialien du stellst und welche der Kunde liefert?
5. Sind die wichtigsten Ausschlüsse beschrieben?
6. Sind Annahmen notiert, die Preis oder Termin beeinflussen können?
7. Ist der Umgang mit Zusatzleistungen geregelt?
8. Kann ein Privatkunde den Text ohne lange Erklärung verstehen?
9. Stimmen Datum und Versionsnummer?

Wenn du bei einem Punkt zögerst, präzisiere den Text vor dem Versand.

Nicht jedes Mal bei null anfangen

Wenn du regelmäßig ähnliche Arbeiten ausführst, lege Grundvorlagen an:

1. Badsanierung - Demontage, Sanitär, Elektro, Untergrund, Fliesen, Montage, Malerarbeiten.
2. Wohnungsanstrich - Schutz, kleine Spachtelarbeiten, Grundierung, Anstrich, Reinigung.
3. Küchensanierung - Rückbau, Installationen, Putzarbeiten, Montage, Abschlussarbeiten.
4. Wohnungsrenovierung - gegliedert nach Räumen und Gewerken.

Beim nächsten Auftrag passt du die Vorlage an, streichst Unpassendes und ergänzt Mengen, Materialien und Besonderheiten.

Nach jeder Baustelle lohnt sich ein kurzer Rückblick: Was hat gefehlt? Wo gab es Diskussionen? Wenn ein Kunde dachte, Türen seien beim Streichen automatisch enthalten, ergänze künftig:

Türblätter und Zargen sind nicht im Leistungsumfang enthalten, sofern sie nicht ausdrücklich aufgeführt sind.

Vorlagen ersetzen keine Kalkulation. Jede Wohnung hat anderen Zustand, Zugang, Installationen und Standard. Sie beschleunigen nur deine Arbeit.

Leistungsumfang in Bulido vorbereiten

In Software wie Bulido kannst du einen eigenen Katalog von Standardleistungen anlegen und für neue Angebote wiederverwenden.

Statt bei jeder Badsanierung Demontage, Untergrundvorbereitung, Fliesenlegen und Montage neu zu tippen, wählst du passende Positionen aus dem Katalog und passt sie an den Auftrag an.

Du kannst das Angebot nach Räumen oder Abschnitten gliedern und hinzufügen:

• Leistungen;
• Mengen und Einheiten;
• Preise;
• Beschreibungen;
• Materialien;
• besondere Vereinbarungen.

Das fertige Angebot mit Leistungsbeschreibung lässt sich als übersichtliches PDF an den Kunden senden. Ändern sich Wünsche oder Materialien, erstellst du eine neue Version. Frühere Stände bleiben gespeichert. So erkennst du später, was ursprünglich vereinbart war und wann Zusatzleistungen dazugekommen sind.

Eine gute Leistungsbeschreibung muss nicht lang sein. Sie sollte klar zeigen, welche Leistungen du ausführst, wo sie stattfinden, was der Preis abdeckt, welche Materialien wer liefert, was ausgeschlossen ist und wie Zusatzleistungen bestätigt werden.

Je weniger nur mündlich geklärt wird, desto einfacher laufen Baustelle, Nachträge und Schlussrechnung.